新福港PK新鸿基：户型弱VS配套少！双合同1.7万起（装修款逼死人）
买房不要怕比较！
今天，功夫君不吹也不黑，从三方面给大家分析两个人气颇高的地铁盘：新福港鼎峰&合景·新鸿基泷景。
新福港鼎峰位于魁奇路与汾江南路的交汇处，紧靠广佛线魁奇路站C出口，将来二号线也在这里设换乘站，双地铁交汇是这个项目最突出的卖点。
▲新福港鼎峰
不过，该盘东侧和南侧紧挨着魁奇路西线和汾江南路两条主干道，如果买靠马路的户型，朝向好都会吵。
泷景位于澜石大马路，目前在售房源靠近广佛线澜石站C出口，东平隧道已经开通，未来坐一站地铁到魁奇路就能换乘2号线。
▲尚未拆排栅的为目前在售的五期产品
该盘曾是全国最大的三旧改造项目，截至目前已经开发七年，体量巨大。由于旧改周期长，周边还有大量低矮厂房，乍一看有三线小镇的既视感。
鼎峰将会建9栋高层，其中7/8两栋是公寓，其余是洋房。首批将卖A1、A6、A9三栋，
其中，A9栋总高51层，三梯八户，南侧紧靠魁奇路，A6栋三梯五户，东侧紧靠汾江南路，A1栋三梯五户，西侧紧靠二手盘阳光嘉苑。
▲新福港鼎峰内部园林
首批开卖的户型涵盖83-145㎡的三四房，带装修交付，预计2019年下半年交楼。
功夫君看了交标样板房，以A9栋89平米为例，客厅开间3.2米，厨房面宽1.9米，三件套的品牌都是安德，卫生间的水龙头和淋浴器是汉斯格雅，洗手池和马桶则为科勒。
89平米做了三个房间，其中主人房有两种选择：带主卫或者不带主卫。
1）如果选择带主卫，同时想要一个正常的衣柜，那么床就只能选择宽1.5米的。
2）如果选择带主卫，同时想要一个正常的衣柜和一个宽1.8米的床，就只能定做与飘台连在一起。
总体来说，使用率比一般都要低，户型设计太弱。
功夫点评：地段优势没得说，但缺点也很直观。首批开卖的A6、A9栋都靠近主干道很吵；超高层梯户比大降低舒适度；套内实用率不到8成，走廊多分摊面积大预计投资需求和着急上车的刚需占比较大。
▲新福港鼎峰小区环境
泷景目前在售10/11座，总高32层，两梯五户，户型涵盖89/102/108/132㎡的三四房，带装修交付，预计2019年下半年交楼。
其中，89㎡三房都是北向，103㎡为南向，132㎡则是南北通透。功夫君这里要提醒一句，10/11南北侧还有其他楼体，南向24层，北向28层，楼距都是40米。
▲泷景目前在售10、11座
也就是说，如果要买南向望江的户型，必须要高于28层，北向只能看花园。
功夫君以103㎡交标板房为例，客厅开间为3.6米，阳台与客厅几乎等宽，厨房为直条形，带一个生活阳台，三件套品牌都是林内，不过冰箱位略窄。电视背景墙、天花板以及小射灯都在交标范畴。
▲泷景89㎡样板房
主人房做的比较大，带主卫和衣帽间，卧室的窗全开，这样显得房间不会太窄。
功夫点评：总高32层，两梯五户的密度也是部分购房者犹豫的原因之一。不过，必须承认泷景的89㎡三房同样带主套，实用率的确要比鼎峰高一些。
接下来要讲到你们最关心的内容了！
新福港鼎峰明起两万元认筹，元旦开卖，销售透露首批售价在1.7-1.9万/平左右，最高也不会超过2万/平。
还是以A9栋为例，东北向户型望花园泳池，反倒成了这一栋最好的朝向，单价也最高，预计1.9-2万/平；西北最低，预计1.7万/平起。
▲部分单位样板房实景图
这个吹风价令功夫君暗暗吃了一惊，毕竟此前坊间传言起码卖到2万/平以上。
为什么会这样呢？原因或许出在装修款上。“现在很大可能装修款要一次性付清！”销售表示。
以A9栋89平为例，按单价2万/平计算，其中装修款计入5000元/平。这样算下来，毛坯总价为133.5万，装修总价为44.5万，如果装修款要一次性付清，首套买家首付起码要准备85万，还不包括各种税，压力很大。
反观泷景，目前售价在1.64-1.9万/平之间，也是双合同，装修款计入5000元/平，同样不能贷款但可以分期付。
| 房号 | 建面 | 套内 | 总价 | 单价 |
| 11座3005 | 89㎡ | 73.19㎡ | 160万 | 17827 |
| 11座1505 | 89㎡ | 73.19㎡ | 159万 | 17746 |
| 11座1502 | 103㎡ | 83.84㎡ | 193万 | 18979 |
▲泷景11座部分单位折后售价
以11座一套89平三房为例，总价159万，其中毛坯款114万，装修款45万，认购后7天内要将30%的毛坯款和30%装修款付清，即48万。剩下的装修款要在2019年6月之前分两期付清。
| 单位 | 折后总价 | 毛坯款 | 装修款 |
| 11座1505房 建面89.9平 | 159万 | 114万 | 45万 |
| 7天内首付48万（毛坯34.5万+13.4万装修款），按揭80万，30年月供4735元 | |||
| 2018年12月 | 2019年6月 | ||
| 13.4万 | 17.9万 |
也就是说，购房者在收楼之前的资金压力比较大。
如果说泷景是巨无霸，那么鼎峰就是小而美。
除了双地铁交汇，鼎峰A9栋的地下还会设置一个小型的交通枢纽，将来专门发送去往佛山五区的小巴士。可以预见，未来因为交通需要而聚集到这里消费的人会很多。
泷景自身也有庞大的商业规划，但目前来看仍要经过一段漫长的等待。住宅自成组团，比较纯粹，比较安静。
至于产品本身，想要成熟的交通与配套，必然就要牺牲安静的居住氛围，总要取舍。
最后，还要掂量掂量自己的钱包，不管装修款分期还是一次性，前期的资金压力都不会小，一旦决定买了，就勇敢去面对吧！
P.S.如果你想进直播群交流、看直播、看新闻，扫码添加功夫君咨询吧。
识别二维码加功夫君微信入群
———— 功夫江湖 ————
大家好！我是功夫君。
我们将深扎佛山楼市，为你带来新鲜、有趣的楼市资讯，让你买房少花点功夫。
点击下面的图片，了解最火辣的新闻吧，也请长按识别二维码，关注我们吧！